本文摘要：概要：2005年我国两个房地产证券化产品的发售指出国内房地产长年倚赖银行承托的局面开始被突破，一个新的融资平台正在架设一起。

概要：2005年我国两个房地产证券化产品的发售指出国内房地产长年倚赖银行承托的局面开始被突破，一个新的融资平台正在架设一起。但房地产证券化能否在我国很快发展，各不相同否具备极大的内、外部动力因素。以此，本文对房地产证券化的动力机制展开了国际较为，以期为我国房地产证券化获取有益救赎。

　　关键词：房地产；证券化；动力机制 　　　　 　　一、世界房地产证券化的发展概况 　　 　　房地产证券化源于20世纪60年代末期的美国住房抵押贷款市场，之后很快发展。到80年代，这种证券化的技术被普遍运用于抵押债权以外的非抵押债权资产，而且随着金融市场自由化和国际化的发展，这一金融创新在欧洲市场上取得很快发展。

到1997年，美国50％以上的住房抵押贷款构建了证券化，抵押贷款二级市场总规模将近8000亿美元，经常出现了原始的证券化体系。此后英、日、德等国家也争相自学引入美国的作法，制订法律、成立的组织，推展房地产证券化的发展。

90年代转入亚洲市场，房地产证券化这一金融工具沦为全世界金融创新的标志。　　我国在对房地产证券化探究了十几年后，2005年由中国建设银行发动，中信信托投资有限责任公司在银行间债券市场发售30．1亿元个人住房抵押贷款反对证券，这是国内第一个住房抵押贷款证券化项目。另一个由国家开发银行发动，中诚信托投资有限责任公司发售近42亿元的信贷资产反对证券。这是国内金融市场上发动的确实现代意义上的房地产证券化交易。

两个房地产证券化产品的发售指出国内房地产长年倚赖银行承托的局面开始被突破，一个新的融资平台正在架设一起。但房地产证券化能否在我国很快发展，各不相同否具备极大的内、外部动力因素。

　　 　　二、房地产证券化的动力机制国际较为 　　 　　房地产证券化在西方国家之所以发展很快。其极大的内、外部动力机制充分发挥了最重要起到，下面我们主要以美国的房地产证券化发展经验为事例展开研究。

　　1．政府插手为小额投资者参予不动产收益建构机会，这是房地产投资权益证券化起源的主要动力。房地产证券化还包括房地产抵押贷款债权证券化和房地产投资权益证券化两种形式，所以房地产证券化的起源也有两条路径。

其中一条路径是以房地产投资信托为基础的投资权益证券化。这是资产证券化最先的兴起，它源于20世纪60年代的美国。其后经历了很快发展、衰败、衰退、平稳发展的过程。1960年，美国国会在内地税则中批准后了房地产投资信托业务，其目的是给小额投资者获取一个参予商业房地产投资的机会，使投资大众共享不动产投资收益，防止财团独占；同时创建房地产资本市场，使房地产市场与资本市场有效地融合一起，美国房地产资本市场很快发展。

此后，日本、英国等争相效仿。经过近10年的发展，在70年代初超过顶峰。　　2．房地产信托的洗钱优势是美国房地产投资权益证券化平稳发展的主要动力。

20世纪70年代后，美国由于经济危机和房地产市场的不景气，再加早期对房地产投资信托有相当大的容许，房地产投资信托开始衰败。20世纪80年代，随着美国税收法案的修改和有关容许的限制，使房地产信托的洗钱优势以求充分发挥，房地产投资信托无法必要享有房地产资产的情况也以求转变，房地产投资信托开始回落，资产量大大快速增长，1991年底超过历史最低水平。在整个20世纪90年代房地产投资信托发展十分快速增长，其数量和市场价值快速增长很快。1990年，美国共计119家上海证券交易所房地产投资信托，股票市值为87亿美元，到1999年减少为210家，股票市值1307亿美元，减少15倍。

现在美国约有300多家房地产投资信托，总资产多达3000亿美元，大约三分之二在国家级股票交易所上市。　　3．金融创新是美国房地产抵押贷款证券化起源和发展的内在动力。以住房抵押贷款证券化为代表的房地产证券化最先经常出现在美国，这和美国当时特定的历史背景和采行的金融政策密切相关。20世纪70年代以前美国的住房金融是以存贷机构为主体的单一住房融资体系。

早在1831年，美国就有了第一笔住房抵押贷款，20世纪初美国已构成了以储贷机构居多，商业银行辅的间接融资体系。20世纪30年代的世界性经济大萧条中，1600多家银行因为无法交还住房抵押贷款而倒闭，住宅金融体系近乎瓦解边缘。

住房抵押贷款证券化的确实契机来自70年代美国的储贷危机及其后的金融自由化。转入60年代后期，美国经济陷于了战后最相当严重的衰落。通货膨胀日益加剧，金融市场上各种金融产品的利率随之急遽下降，而大量的存贷机构因受到有关条例对存款下限的容许，加之长年构成的“较短存长贷”的资金结构，在投资银行和联合基金的冲击下，储蓄资金被大量托回头，利差收益大大增加，严重影响了储贷机构的经营，造成缴纳危机。

为提供新的资金来源和分摊利率风险，美国联邦国民抵押协会、政府国民抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司三家具备政府信用的抵押机构等金融机构，侧重前进金融创新，争相将所持有人的住房抵押贷款按照期限和利率等展开人组，并以此人组作为抵押或借贷发售抵押贷款抵押承托证券，从而构建了住房抵押贷款的证券化。1968年，联邦国民抵押协会在全美首次公开发行“过手证券”，标志着住房抵押贷款证券化的开端。此后政府国民抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司及其他机构也争相效仿。

美国住房抵押贷款证券化占到住房抵押贷款的比重日益提升，目前已沦为美国次于联邦政府债券的第二大市场。从美国住房抵押贷款证券化的起源及发展可见，其内在动力是：金融机构为了提供新的资金来源和回避金融风险而推展的金融创新。

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